Loi « Climat et Résilience » : incidences sur la vente d’immeuble

La loi n° 2021-1104 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets du 22 août 2021 a été publiée au Journal Officiel du 24 août(1). Issue des propositions de la Convention citoyenne pour le climat, elle a pour objectif d’atteindre la neutralité carbone d’ici 2050 et de préparer la société et l’économie à plus de résilience face aux bouleversements climatiques à venir.

Quels seront les impacts en matière de vente d’immeuble ?

  • Définition légale de la performance énergétique des bâtiments à usage d’habitation[art. L173-1-1 nouveau et L173-2 du CCH /art. 148 et 174 de la loi]

En relation avec les étiquettes énergétiques et climatiques du DPE, une définition légale des niveaux de performance énergétique et climatique (émissions de gaz à effet de serre) des bâtiments existants à usage d’habitation est donnée (niveaux exprimés en kilowattheure d’énergie primaire et en kilogramme de dioxyde de carbone, par m2 et par an)  : les bâtiments sont classés par un niveau de performance décroissant, de la classe A = « extrêmement performants » à la classe G « extrêmement peu performants », les bâtiments à consommation d’énergie excessive (passoires thermiques) étant ceux de classe F et G. [en attente d’arrêté définissant les valeurs chiffrées des seuils de ce classement]

A savoir : ​Le DPE, dont la réforme est entrée en vigueur le 1er juillet dernier, devra aussi comporter une information sur les conditions d’aération et de ventilation du logement (art. L126-26 du CCH) et préciser la quantité d’énergie issue de sources d’énergies renouvelables définies à l’article L211-2 du code de l’énergie (art. L126-26-1 du CCH).

  • Réalisation d’un audit énergétique [art. L126-28 et L126-28-1 nouveau du CCH – art. L271-4 I du CCH /art. 158 et 162 de la loi]

La réalisation d’un audit énergétique complémentaire au DPE devient obligatoire exclusivement pour la vente (la location est exclue) de bâtiments (ou parties) à usage d’habitation, non soumis au statut de la copropriété, comprenant un seul logement (maisons individuelles) ou comportant plusieurs logements (immeubles collectifs), et qui appartiennent aux classes énergétiques D, E, F ou G susvisées du DPE. Il devra comporter des propositions de travaux et des ordres de grandeur des coûts associés à ces travaux ; indiquer les aides publiques existantes et préciser l’impact théorique des travaux proposés sur la facture d’énergie (à titre indicatif). Il sera intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse de vente et obligatoirement remis à l’acquéreur potentiel par le vendeur ou son représentant lors de la 1ère visite de l’immeuble concerné.

Relevons ici que l’obligation de réaliser un DPE collectif est quant à lui généralisé à toutes les copropriétés (avec des échéances différentes selon la taille de la copropriété).

En attente d’arrêté définissant le contenu de l’audit énergétique et de décret précisant le niveau de compétence et de qualification des professionnels chargés d’établir cet audit.

Entrée en vigueur :

France métropolitaine : biens des classes F ou G : 01/01/2022 / biens de la classe E : 01/01/2025 / biens de la classe D : 01/01/2034.

DOM (Guadeloupe ; Martinique ; Guyane ; La Réunion ; Mayotte) : biens des classes F ou G : 01/07/2024 / biens de la classe E : 01/01/2028 / biens de la classe D : 01/01/2034 [+ nouvelles dispositions relatives au contenu du DPE et des annonces immobilières, ainsi qu’aux actes de vente en matière de performance énergétique du logement différée au 1er janvier 2024 dans ces départements].

  • Constitution d’un carnet d’information du logement [art. L126-35-2 à L126-35-11 nouveaux du CCH /art. 167 de la loi]

Afin de de faciliter et d’accompagner les travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements neufs ou existants (locaux destinés à l’habitation et leurs annexes), tout propriétaire devra établir et mettre à jour un carnet d’information du logement – CIL- (remplaçant le carnet numérique du logement initialement envisagé), à partir des informations qui lui seront transmises au plus tard à la livraison du logement ou à la réception des travaux de rénovation concernés ayant une incidence significative sur sa performance énergétique, par les professionnels chargés de la construction ou des travaux (personnes réputées constructeur au sens de l’article 1792-1 du Code civil).

Ce carnet d’information du logement devra comporter, outre les plans (de surface et des réseaux) et les coupes pour les constructions, et pour les travaux, leur date et descriptif : la liste et les caractéristiques des matériaux utilisés ; les notices de fonctionnement, de maintenance et d’entretien des équipements et les documents permettant d’attester la performance énergétique du logement.

Il devra être transmis à l’acquéreur lors de toute mutation du logement, dans l’état dans lequel il se trouve, au plus tard lors de la signature de l’acte authentique (avec attestation dans l’acte).

En attente de décret et d’arrêtés précisant ce dispositif.

Entrée en vigueur :

Construction ou travaux de rénovation faisant l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable déposée à compter du 1er janvier 2023 (ou à défaut, devis accepté ou démarrage des travaux à compter de cette même date).

  • Etat des risques et information sur l’exposition au recul du trait de côte [art. L125-5 du c. env. – art. L271-4 du CCH /art. 236 de la loi]

La liste des zones concernées par l’état des risques qui doit être remis à l’acquéreur (comme au locataire) lors de la signature de la promesse de vente, en application de l’article L125-5 du code de l’environnement, est étendue aux :

– zones comprises dans un plan de prévention des risques miniers (depuis le 1er juillet 2013, le  modèle règlementaire de l’état des risque avait en effet intégré les risques miniers) ;

– zones susceptibles d’être atteintes par le recul du trait de côte définies par le code de l’urbanisme. La liste des communes concernées sera définie par décret.

En outre, la loi nouvelle institue un nouveau droit de préemption au profit des communes concernées en vue de l’adaptation de leurs territoires au recul du trait de côte (art. L219-1 à L219-13 nouveaux du code de l’urbanisme).

L’état des risques est également complété par les informations relatives aux sinistres éventuels dont l’immeuble a fait l’objet et ayant ouvert droit à une indemnité (catastrophes naturelles ou technologiques).

Cet état est lui aussi intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) obligatoirement annexé à la promesse de vente (il pouvait faire l’objet d’un écrit à part auparavant). S’il n’est pas remis à l’acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse de vente (ou du contrat préliminaire en VEFA), le délai de rétractation SRU ne courra qu’à compter du lendemain de sa communication à l’acquéreur (art. L221-1 du CCH). Rappelons que l’acquéreur (ou le locataire) peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix en l’absence d’un tel état des risques.

Il devra également être remis à l’acquéreur potentiel par le vendeur ou son représentant lors de la 1ère visite de l’immeuble (idem en cas de mise en location).

Par ailleurs, toute annonce, quel que soit son support de diffusion, relative à la mise en vente d’un bien immobilier devant faire l’objet d’un état des risques devra comporter une mention précisant les moyens d’accéder aux informations prévues au I de l’article L125-5 du code de l’environnement (idem pour annonce de mise en location).

En attente de décret.

Entrée en vigueur :

Au plus tard le 1er janvier 2023.

A NOTER :

 Bien situé dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère :  DDT annexé à l’avant-contrat complété par un certificat attestant la conformité de l’appareil de chauffage au bois aux règles d’installation et d’émission fixées par le préfet du département (art. L271-4 du CCH).

– Vente d’un lot (ou fraction de lot) de copropriété d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation : liste des documents devant être remis à l’acquéreur au plus tard à la signature de l’avant-contrat complétée par le plan pluriannuel de travaux (PPT), ou à défaut le projet de PPT s’il a été élaboré – pour le projet de PPT, la vente de lot ou fraction de lot annexe n’est toutefois pas concernée – (art. L721-2 du CCH) ​ (art. L721-2 du CCH) ;

– Annonces immobilières des non-professionnels irrégulières (classement du bien au regard de sa performance énergétique et de sa performance en matière d’émissions de gaz à effet) : passibles d’une amende de 3 000 € après mise en demeure de la DGCCRF (art. L126-33 du CCH).

(1) LOI n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets 

Source : FNAIM – SANDRINE BOURHIS 03/09/2021

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